Podatkowy cios dla właścicieli nieruchomości

Przez lata wynajem wynajem krótkoterminowy tzw. Furnished Holiday Letting (FHL) stanowił atrakcyjną formę inwestycji w nieruchomości. Dzięki prawu podatkowemu FHL, właściciele mogli korzystać z istotnych ulg podatkowych, które były niedostępne przy tradycyjnym wynajmie nieruchomości mieszkalnych. Właściciele FHL traktowani byli jak prowadzący działalność gospodarczą, co otwierało drogę do takich korzyści jak odliczenie odsetek od kredytów hipotecznych, ulgi kapitałowe czy preferencyjne stawki podatku od zysków kapitałowych (CGT). Jednak od 2025 roku sytuacja zmienia się diametralnie na niekorzyść właścicieli FHL.

Zniesienie odliczenia odsetek od kredytów hipotecznych

Jedną z najważniejszych zmian jest likwidacja możliwości odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego od przychodów z wynajmu. Obecnie właściciele FHL mogą odliczyć 100% odsetek, co dla podatników płacących wyższe stawki podatkowe (40% lub 45%) przynosiło znaczne oszczędności. Po 6 kwietnia 2025 r. ulga ta zostanie zastąpiona 20% kredytem podatkowym, co w praktyce zmniejsza korzyści podatkowe o połowę lub więcej w przypadku podatników z wyższymi dochodami.

Zmiany w podatku od zysków kapitałowych (CGT)

Dotychczas sprzedaż FHL kwalifikowała się do Business Asset Disposal Relief (BADR), dzięki czemu zyski kapitałowe do £1 mln były opodatkowane stawką 10%. Ponadto istniała możliwość „przeniesienia” zysków na zakup innych aktywów biznesowych, co pozwalało odroczyć płatność podatku. Od 6 kwietnia 2025 r. sprzedaż FHL będzie podlegać standardowej stawce CGT dla nieruchomości mieszkalnych, wynoszącej obecnie 24%. Co więcej, możliwość „przenoszenia” zysków zostanie całkowicie zniesiona. Nie przewidziano okresu przejściowego, co oznacza, że zmiany obejmą wszystkie FHL, niezależnie od historii ich działalności.

Zmniejszenie ulg kapitałowych

FHL dotychczas korzystały z ulg kapitałowych, umożliwiających właścicielom odliczenie kosztów inwestycji w nieruchomość, takich jak wyposażenie czy modernizacje. Po 6 kwietnia 2025 r. właściciele będą mogli odliczyć jedynie koszty wymiany wyposażenia domowego. Istniejące pule ulg kapitałowych będą mogły być kontynuowane, ale nowe inwestycje nie będą już kwalifikować się do tych ulg.

Ograniczenia w ulgach emerytalnych i składkach NIC

Obecnie dochody z FHL są uznawane za „kwalifikujące się zarobki” dla celów obliczania ulg podatkowych na składki emerytalne oraz składek National Insurance Class 2 i 3. Po zmianach, od 6 kwietnia 2025 r., dochody z FHL nie będą już traktowane jako zarobki, co ograniczy możliwość korzystania z ulg emerytalnych dla właścicieli tych nieruchomości.

Nowe wymogi dla współwłasności nieruchomości

Zmiany dotkną również właścicieli współdzielących nieruchomości FHL. Po 5 kwietnia 2025 r., w przypadku współwłasności przez małżonków w nierównych proporcjach, konieczne będzie złożenie specjalnego formularza (Form 17) do HMRC w ciągu 60 dni od daty jego podpisania. Brak terminowej rejestracji skutkuje automatycznym przypisaniem dochodów w stosunku 50:50. Współwłaściciele niebędący małżonkami będą mogli dowolnie dzielić przychody, jednak zmiany wymagają dodatkowej dokumentacji.

Straty podatkowe i zmiany w podatku korporacyjnym

W przypadku firm korzystających z reżimu FHL, straty i dochody będą musiały być dzielone proporcjonalnie na podstawie czasu działalności. Ponadto, po 1 kwietnia 2025 r., zablokowana zostanie możliwość korzystania z wyłączeń od podatku przy sprzedaży udziałów w spółkach zależnych posiadających nieruchomości FHL.

Co zrobić, jeśli posiadasz FHL?

Jeśli posiadasz nieruchomość wynajmowaną jako FHL, kluczowe pytanie brzmi: czy warto kontynuować działalność w świetle zmian podatkowych? Jeśli nieruchomość kwalifikuje się jako FHL (wynajem przez 105 dni w roku), warto przeanalizować swoje opcje:

Sprzedaż nieruchomości

Zakończenie sprzedaży przed 6 kwietnia 2025 r. umożliwia skorzystanie z ulg BADR i niższej stawki CGT - jedynie 10%.

Inwestycje w nieruchomość

‍Wykonanie modernizacji przed 6 kwietnia 2025 r. pozwala kontynuować odliczenia amortyzacyjne od istniejących puli kapitałowych.

Przekazanie nieruchomości rodzinie

Możliwość „przeniesienia” zysków na rzecz członków rodziny pozostaje opcją do rozważenia.

Każda decyzja wymaga dokładnej analizy finansowej i podatkowej. Zmiany w reżimie FHL oznaczają, że korzystne traktowanie podatkowe tej formy inwestycji kończy się, co może skłonić właścicieli do przemyślenia swoich planów inwestycyjnych i sprzedażowych.

‍Skontaktuj się z nami, aby zminimalizować negatywne skutki podatkowe.