Niższe podatki legalnie - tutaj zamówisz książkę

Wynajem nieruchomości w UK a rozliczanie wydatków

W lipcu 2023 roku Ania kupiła mieszkanie z myślą o uzyskiwaniu dochodów z wynajmu. Lokal był w kiepskim stanie, więc nowa właścicielka sporo zapłaciła za prace remontowe. Przy okazji dokonała też przebudowy lokalu, polegającej na wydzieleniu dodatkowego pokoju.

Razem z rozpoczęciem remontu Ania zatrudniła agencję, która zajęła się nadzorem prac oraz zamieszczeniem ogłoszeń z propozycją wynajmu.

Po doprowadzeniu nieruchomości do takiego stanu, aby można ją było wynająć, Ania złożyła wniosek o uzyskanie licencji na wynajem. Dostała ją we wrześniu 2023 roku i od razu wynajęła mieszkanie, a poniesione wydatki zamierzała zaksięgować jako koszty uzyskania przychodu.

Dowiedziała się jednak, że może ubiegać się o ulgę podatkową tylko za wydatki poniesione po rozpoczęciu działalności, przyszła więc do naszego biura po poradę.

Rozliczenie wynajmu za pomocą cash basis

Zgodnie z regulacją wprowadzoną w kwietniu 2017 roku, osoby uzyskujące z wynajmu nieruchomości dochód w wysokości nieprzekraczającej £150,000 rocznie są zobowiązane do rozliczania się za pomocą metody cash basis.

Właściciel ma jednak możliwość wyboru - może rozliczać dany rok podatkowy za pomocą accrual basis.

Cash basis a accrual basis

Czym różnią się te dwie metody rozliczeń? Cash basis to metoda, w której rejestracja transakcji następuje w dacie faktycznego otrzymania lub wypłaty pieniędzy. Rozliczenia na zasadzie accrual basis pozwalają na rejestrowanie transakcji w dacie wystawienia faktury lub otrzymania rachunku, a nie w momencie, gdy pieniądze faktycznie przechodzą z rąk do rąk.

Księgowanie pre-trading expenses

Zgodnie z interpretacją HMRC działalność rozpoczyna się w momencie rozpoczęcia wynajmu, a zatem w dacie podpisania pierwszej umowy najmu. Stosując tę interpretację, Ania nie mogłaby odliczyć sobie żadnych kosztów, poniesionych na przygotowanie nieruchomości do wynajmu, ponieważ podpisała pierwszą umowę dopiero we wrześniu 2023, kiedy wszystkie prace przygotowawcze zostały już zakończone.

Jak zatem sklasyfikować wydatki poniesione na te prace? Zgodnie z wytycznymi HMRC są to wydatki przygotowawcze do wynajmu (pre-trading expenses) i nie wchodzą w zakres działalności gospodarczej związanej z wynajmem.

Czy to oznacza, że nie można ich odliczyć? Na szczęście nie - obowiązuje zasada, że zostały poniesione w dacie rozpoczęcia działalności i tak też powinny zostać zaksięgowane. Nie ma przy tym znaczenia, czy metoda rozliczeń to cash basis czy też accrual basis.

Pre-trading expenses uznaje się za poniesione w dacie rozpoczęcia działalności gospodarczej, nawet jeśli faktycznie wydatek został poniesiony przed tą datą.

Zasadę tę można stosować pod warunkiem, że wydatki kwalifikowałyby się jako koszty prowadzenia działalności poniesione po rozpoczęciu działalności w zakresie wynajmu.

Co jest kosztem prowadzenia biznesu, a co wydatkiem kapitałowym?

W związku z przygotowaniem mieszkania do wynajmu Ania poniosła trzy rodzaje wydatków:

  • na przebudowę lokalu; 
  • na renowację lokalu;
  • na usługi administracyjne agencji.

Czy wszystkie te wydatki będą mogły zostać zakwalifikowane jako pre-trading expenses i wliczone w koszty prowadzenia działalności związanej z wynajmem? Nie.

Przebudowa lokalu podniosła jego wartość, a zatem koszty tej przebudowy powinny być zakwalifikowane jako wydatek kapitałowy, niepodlegający odliczeniu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.

Koszt przebudowy nieruchomości to wydatek kapitałowy, a nie koszt prowadzenia biznesu.

Może być jednak dopuszczony jako odliczenie przy obliczaniu zysku lub straty kapitałowej w przyszłości, jeżeli kiedyś dojdzie do sprzedaży nieruchomości.

Natomiast wydatki poniesione na renowację oraz usługi agencji zarządzającej lokalem można odliczyć od zysku stosując zasady dotyczące pre-trading expenses.

Trzeba jednak pamiętać, że jeśli przed lub po rozpoczęciu działalności związanej z wynajmem doszło do jakiegokolwiek prywatnego wykorzystania nieruchomości, odliczenie podatkowe musi być odpowiednio zmniejszone o to prywatne wykorzystanie.

Teraz Twój ruch, zostań bohaterem!

Myślisz, że ten artykuł przyda się któremuś z Twoich znajomych? Podziel się nim na Facebook

Podziel się na Facebook