Sprzedałam mieszkanie za granicą- czy muszę płacić podatek w UK? - doradca podatkowy radzi

Alicja mieszka w Edynburgu, planuje sobie urządzać tu życie i dlatego sprzedała niedawno w Polsce mieszkanie. Napisała do mnie z zapytanie, czy rzeczywiście, jak radzą na wielu formach Internetowych‘’znający się na rzeczy rodacy”, nie musi w Wielkiej Brytanii już z niczego się rozliczać, jako że załatwiła formalności w Polsce.

Żeby odpowiedzieć, czy Ala powinna zapłacić podatek (tzw. Capital Gains Tax czyli podatek od zysków kapitałowych) w Wielkiej Brytanii musimy ustalić parę faktów.

Najważniejsza w tej sprawie (i w wielu innych kwestiach podatkowych) jest tzw. rezydentura podatkowa.

Widziałem nie raz na różnych forach internetowych wypowiedzi w stylu „jeśli rozliczyłeś się z tej sprzedaży w Polsce to ok, bo mamy umowę między UK a PL dotyczącą podwójnego opodatkowania”.Oczywiście to tylko półprawda – owszem, nie płacisz podwójnych podatków w obu krajach, ale to dlatego, że płacisz tam, gdzie jesteś rezydentem podatkowym – a to z kolei jest definiowane przez lokalizację Twojego głównego „ośrodka życiowego”.

Alicja mieszka i pracuje w Szkocji. Tu urodziła się jej córka, tu ma konto bankowe, tu po prostu żyje. Jest niewątpliwie rezydentem podatkowym w UK i to w UK płaci podatki - nie zaś w Polsce. Gdziekolwiek na całym świecie pieniędzy by nie zarobiła, ma obowiązek płacenia podatków właśnie w UK.

Pierwszy fakt mamy ustalony i możemy odhaczyć– Alicja jest rezydentem podatkowym w UK, zatem płaci podatki w tym kraju. Musimy się zatem kierować zasadami ustalonymi przez brytyjskie przepisy podatkowe. W tym przypadku będzie to Taxation of Chargeable Gains Act 1992 (TCGA 1992).

Przechodzimy zatem do kolejnego punktu programu – musimy ustalić, gdzie znajdował się główny lokal mieszkalny Alicji (Principle Private Residence – PPR). Posiada one mieszkanie w Edynburgu, kupiła je w 2010 roku. Czemu to istotna informacja? Ponieważ gdyby w tym samym czasie miała tylko jedno mieszkanie, wówczas moglibyśmy je traktować jako Principle Private Residence. Miała jednak dwa, a fizycznie była w stanie mieszkać tylko w jednym w okresie pomiędzy 2010 (gdy kupiła mieszkanie w Edynburgu) a datą sprzedaży mieszkania w Polsce.

Drugi fakt jest zatem taki, że mieszkanie w Polsce było PPR Alicji do momentu kupna mieszkania w UK, zaś od 2010 roku PPR Alicji to mieszkanie w Edynburgu.

Trzeci fakt – również bardzo istotny, to taki, że mieszkanie w Polsce było wynajmowane. Zajmujemy się w tym artykule Capital Gains Tax (CGT) a nie podatkiem dochodowym, więc zakładam, że Ala rozliczała dochody z wynajmu w ramach podatku dochodowego. Fakt wynajmowania mieszkania będzie nam pomocny w obniżeniu CGT używając ulgi „PPR relief”.

W kolejnym punkcie chciałbym wyjaśnić jaką ulgę Alicja może dostać, jeśli potraktujemy jej mieszkanie w Polsce jako PPR. Teraz już porządnie wgryzam się w TCGA 1992 by sprawdzić, jak mogę Alicji legalnie zaoszczędzić jak najwięcej na podatku.

PPR relief jest używany tylko w przypadku posiadania "only or main residence". Mieszkanie w Polsce było rzeczywiście jedynym miejscem zamieszkania Alicji do 2010 roku.

Na czym polega ulga?

Do kalkulacji używamy dat faktycznego zamieszkiwania (actual occupation) oraz domniemanego zamieszkiwania (deemed occupation). Tak wyliczone okresy zamieszkiwania są używane do kalkulacji ulgi w formie procentowej. Gdyby na przykład okazało się, że przez 15 lat posiadania mieszkania Alicja zamieszkiwała w nim przez lat 10 (faktycznych i domniemanych), wówczas te 10 lat – czyli 66% -- kwalifikowałyby się do ulgi PPR relief.

O co chodzi z tym ‘’domniemanym zamieszkiwaniem’’? Przepisy wyróżniają 3 jego rodzaje:

1. Kiedy zostaliśmy wysłani przez naszego pracodawcę za granicę
2. Kiedy zdecydowaliśmy się sami zmienić miejsce zamieszkania by podjąć inną pracę (limit do 4 lat)
3. Jakikolwiek inny powód (limit do 3 lat)

Także już z samego założenia możemy odliczyć Alicji 7 lat ulgi. Dodatkowo, 18 ostatnich miesięcy zawsze się do ulgi dodaje, co daje w sumie 8 lat i 6 miesięcy ulgi.

Musimy jednak pamiętać, i to jest bardzo istotne ,że domniemane zamieszkanie HMRC nam uzna tylko i wyłącznie, gdy było one poprzedzone i zakończone faktycznym zamieszkaniem. To jest warunek do uzyskania ulgi.  

Ogólnie zasada obliczania CGT wygląda następująco:

Gain on Property – czyli Twój zysk zesprzedaży mieszkania;
Minus PPR relief – czyli ulga jaką obliczymy
= Chargeable Gain - zysk jaki będzie użyty doobliczenia CGT

Warto zauważyć, że gdyby nieruchomość zawierała także działkę/ziemię o obszarze powyżej pół hektara, stosowali byśmy inne zasady kalkulacji.

Po uwzględnieniu kwoty ulgi PPR mamy jeszcze £12,000 kwoty wolnej od podatku, tzw. Capital Gains Tax Allowance.

Dodatkowo możemy też wykorzystać ulgę na wynajem, czyli letting relief. Jako że Ala wynajmowała mieszkanie, kwalifikuje się na dodatkową ulgę w wysokości albo £40,000, albo kwoty równej uldze PPR.

W sumie zatem okazuje się, że mieszkanie Alicji w Lublinie, sprzedane za 350,000 PLN, czyli 70,000 GBP, może kwalifikować się na wiele ulg – może się nawet okazać, że nie będzie musiała płacić w Wielkiej Brytanii żadnego podatku.

W takich sytuacjach, zamiast próbować ukrywać dochód ze sprzedaży mieszkania lepiej jest umówić się na konsultację ze swoim doradcą podatkowym. Bardzo prawdopodobne, że na podstawie udzielonych przez Ciebie informacji i wiedzy na temat obowiązujących przepisów i zasad obliczania ulg od sprzedaży w takich sytuacjach może obniżyć Twój Capital Gain Tax może nawet i do zera. A TY już nie będziesz musieć zastanawiać się, jak przywieźć walizkę pełną gotówki i się z niej wytłumaczyć w razie kontroli… 

Na zadane pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Każdy przypadek musi być rozpatrywany indywidualnie. Odpowiedzią może być jedynie – „to zależy”. Zależy od tego jak długo taka osoba posiadała mieszkanie w Polsce oraz czy i jak długo w nim mieszkała, czy miała inne mieszkanie przez co to może kwalifikować się do ulgi PPR oraz czy mieszkanie było wynajmowane w jakimkolwiek okresie. W przypadku Alicji należało zapłacić niewielką ilość podatku, ponieważ mieszkanie to nie mogło być traktowane jako PPR przez około 2 lata.Jednak jak to sama Alicja stwierdziła: „zapłaciłam tych kilkaset funtów, ale przynajmniej śpię spokojnie i nie martwię się, że dostanę pewnego dnia list zHMRC z zapytaniem skąd ten przelew na moje konto”.

Masz problem podatkowy? Napisz do nas!

Czytaj jak pomogłem innym!