Masz firmę zajmującą się wynajmem nieruchomości. Od tej działalności płacisz duży podatek dochodowy. Zastanawiasz się, czy sytuacji nie poprawiłoby przekazanie części udziałów przedsiębiorstwa mężowi, którego zarobki są znacznie niższe od Twoich. Zanim cokolwiek zrobisz, przemyśl, jak będzie wyglądała kwestia VAT-u należnego od takiej transakcji.

VAT od transakcji między osobami powiązanymi

Regulacje, dotyczące podatku od zysków kapitałowych przewidują zastosowanie specjalnych zasad do sytuacji, w której partnerowi cywilnemu lub małżonkowi są przekazywane aktywa i dochody przez te aktywa generowane, bez ponoszenia zwykłych podatkowych zobowiązań. Niestety, nie dotyczy to podatku VAT.
W grę wchodzą tu przepisy zapobiegające unikaniu opodatkowania podatkiem VAT. Wedle nich, jeżeli transakcja przebiega pomiędzy osobami powiązanymi, a zapłata za towary jest niższa od rynkowej, transakcja zostanie przez urząd podatkowy potraktowana jako dokonana według wartości rynkowej.
Ponadto, jeżeli małżonkowie lub partnerzy cywilni prowadzą własne przedsiębiorstwo, transakcje między nimi są traktowane pod względem podatku VAT jako zwykłe transakcje rynkowe.
A zatem, nawet jeżeli twój mąż otrzyma od ciebie udział w wynajmowanych nieruchomościach, będzie to dostawa traktowana dla celów VAT jako dokonana według wartości rynkowej. O ile nieruchomość nie jest zwolniona z podatku, transakcja będzie obciążona VAT-em według zwykłych zasad.
Przekazanie udziałów jest natomiast sensowne ze względu na możliwe oszczędności na podatku dochodowym oraz na podatku od zysków kapitałowych.

Przykład.

Aldona posiada własność budynku, w którym znajduje się 5 lokali mieszkalnych o łącznej wartości 750,000 funtów, które wynajmuje, prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą. VAT jest naliczany od pobieranego za wynajem czynszu. Aldona przekazała 40%udziałów w przedsiębiorstwie swojemu mężowi Radkowi. Od tej transakcji należy zapłacić VAT obliczany w następujący sposób:

750,000 funtów x 40%udziałów x 20% VAT = 60,000 funtów.

VAT a sprzedaż Transfer Of a Going Concern (TOGC)

Aldona przekazuje Radkowi 40% udziałów i tworzy z nim spółkę osobową jako działalność w zakresie nieruchomości, która zastępuje jej jednoosobową działalność gospodarczą. W tym momencie wchodzą w życie przepisy dotyczące przeniesienia przedsiębiorstwa w trybie Transfer of a Going Concern (TOGC).

TOGC to to sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z aktywami, które są traktowane jako „ani dostawa towarów, ani świadczenie usług”, ponieważ spełniają pewne warunki. Taka dostawa nie jest objęta zakresem podatku VAT.

Warunki, które taka transakcja musi spełniać to:
·       Aktywa muszą być sprzedane jako przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, jako przedsięwzięcie kontynuujące działalność;
·       Aktywa muszą być wykorzystywane przez przejmującego do prowadzenia tego samego rodzaju działalności;
·       Nie może być przerwy w działalności handlowej;
·       W przypadku, gdy sprzedający jest płatnikiem VAT, nabywca musi być już płatnikiem VAT lub musi się nim stać bezpośrednio w wyniku przeniesienia własności;
·       Jeżeli sprzedawana jest tylko część przedsiębiorstwa, musi ono być zdolne do samodzielnego funkcjonowania;
·       Przeniesienia własności przedsiębiorstwa nie mogą występować w serii;
·       Jeżeli przedmiotem transakcji jest nieruchomość opodatkowana według stawki standardowej z wyboru lub ponieważ przedmiotem transakcji jest nowy lub nieukończony budynek komercyjny, nabywca musi wybrać opodatkowanie tej nieruchomości i powiadomić o tym HMRC nie później niż w dniu dostawy, którym będzie data ukończenia budowy albo, jeśli jest wcześniejsza, data otrzymania zapłaty lub jej części. W kontekście wyboru opodatkowania są stosowane dodatkowe wymogi zapobiegające jego unikaniu.
Sprzedawca jest zawsze odpowiedzialny za zastosowanie właściwego opodatkowania VAT i będzie zobowiązany do uzasadnienia swojej decyzji. Jest to jedna z bardzo niewielu sytuacji, kiedy o opodatkowaniu podatkiem VAT decyduje intencja nabywcy i jego faktyczne działania, a sprzedawca pozostaje poza ich kontrolą.
Jest to jednak bardzo skomplikowany obszar podatkowy i łatwo popełnić błąd, gdyż istnieje wiele różnych czynników, które należy wziąć pod uwagę. Transakcje takie zazwyczaj dotyczą aktywów o dużej wartości, dlatego podkreślamy, że w niniejszym artykule jedynie sygnalizujemy istnienie potencjalnych możliwości. Aby uniknąć błędów i związanych z nimi nieprzyjemności, zdecydowanie doradzamy uprzednią konsultację z ekspertem, aby zapewnić sobie profesjonalną pomoc.

Odwołanie wybranego opodatkowania

Jeżeli moment, w którym Aldona wybrała opodatkowanie nieruchomości nastąpił ponad 20 lat przed przekazaniem darowizny na rzecz Radka, istnieje możliwość odwołania tego opodatkowania. Czynność ta automatycznie zwalnia dostawę udziałów w firmie związanej z nieruchomościami z podatku VAT, włącznie z czynszami pobieranymi od najemców. Sposób ten jednak ma poważną wadę: przez cały czas zwolnienia przedsiębiorstwo nie będzie miało prawa do odzyskania VAT-u z tytułu kosztów. Problem oczywiście znika z momentem, w którym spółka ponownie dokona wyboru opodatkowania.