Niższe podatki legalnie - tutaj zamówisz książkę

Jak zmniejszyć podatek od dochodu z wynajmu nieruchomości w UK

Nasi klienci, Romek i Paulina, jako małżeństwo są współwłaścicielami mieszkania, które wynajmują od 2020 roku, czerpiąc z niego zyski w wysokości £1,000 miesięcznie. Jest to mieszkanie zakupione na kredyt w celu wynajmowania (buy-to-let), od którego są spłacane jedynie odsetki bez części kapitałowej (interest only) w wysokości £350.

Romek i Paulina dotychczas nie rozliczali się z urzędem skarbowym z tego wynajmu.

Ulga podatkowa z tytułu odsetek od kredytu hipotecznego (buy-to-let mortgage interest tax relief) w UK

Po pierwsze, nasi klienci chcieli się dowiedzieć, czy będą płacili mniejsze podatki od dochodu za wynajem mieszkania, gdyby przenieśli jego własność na utworzoną w tym celu spółkę LTD.

Sposób, w jaki prywatni wynajmujący muszą zadeklarować swoje dochody z wynajmu, uległ od 2017 roku stopniowej zmianie.

Ulga z tytułu odsetek od kredytu mieszkaniowego w UK przed 2017 rokiem

Przed kwietniem 2017 r. wynajmujący z kredytem hipotecznym na swojej nieruchomości mógł odliczać od dochodu z najmu 100% odsetek zapłaconych na poczet płatności hipotecznych, zanim zapłacił od niego podatek.

Przykład.

Jeśli dochód z najmu wyniósł rocznie £12,000 (12 x £1,000), a roczna płatność odsetek wyniosła £4,200 (12 x £350), można było odliczyć całą kwotę odsetek od dochodu z najmu, czyli do opodatkowania pozostawało £7,800 (£12,000 - £4,200).

Dla osób na podstawowym progu podatkowym 20% podatek zatem wynosił:

£7,800 x 20% = £1,560

Dla osób na wyższym progu podatkowym podatek wynosił:

£7,800 x 40% = £3,120

Ulga z tytułu odsetek od kredytu mieszkaniowego w UK od 2020 roku – Tax Reducer

Zmiany w podatku były wprowadzane stopniowo. Finalnie od 2020 roku nie można odliczyć żadnej raty odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu z wynajmu przed zapłaceniem podatku - zamiast tego cała suma płatności odsetek podlega 20%-owej uldze podatkowej.

Wykorzystując powyższy przykład: właściciel otrzymujący £12,000 czynszu i płacący £4,200 odsetek od kredytu hipotecznego zapłaci podatek od pełnych £12,000. Rachunek podatkowy zależy od tego, na którym progu podatkowym znajduje się podatnik.

£12,000 x 20% = £2,400

Następnie może sobie odliczyć ulgę podatkową od zapłaconych odsetek w wysokości £840 (£4,200 x 20%):

£2,400 - £840 = £1,560

Jak widać, nie ma w tym przypadku żadnej różnicy w porównaniu z poprzednim sposobem opodatkowania. Różnicę widać dopiero, kiedy podatnik jest na wyższym progu podatkowym 40%:

£12,000 x 40% = £4,800

Po zastosowaniu ulgi Tax Reducer rachunek podatkowy wynosi:

£4,800 - £840 = £3,960

czyli o £840 więcej (£3,960 – £3,120).

Poniżej prezentujemy tabelkę obrazującą, jak będzie kształtował się podatek dochodowy z wynajmu nieruchomości w zależności od zajmowanego progu podatkowego.

Jak widać, w przypadku osób na wyższych progach podatkowych podatek do zapłacenia zwiększył się znacząco.

Ulga podatkowa z tytułu odsetek od kredytu w UK, jeśli właścicielem nieruchomości jest firma

Zmiany w ulgach podatkowych dotyczących odsetek od kredytów hipotecznych stosuje się tylko do prywatnych i indywidualnych właścicieli nieruchomości, a nie do właścicieli komercyjnych, dlatego wielu właścicieli założyło spółki LTD, aby zmniejszyć swój rachunek podatkowy.

Wiążą się z tym jednak obowiązki. Proces przeniesienia własności nieruchomości z prywatnego właściciela na spółkę LTD jest rozliczany jako sprzedaż, co oznacza, że może zaistnieć potrzeba zapłaty podatku od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax – CGT).

Trzeba też wziąć pod uwagę, że firmy raczej nie otrzymają takiego samego wyboru kredytów hipotecznych – jest on bardziej ograniczony.

Warto zatem dobrze się zastanowić, czy zmiana własności z indywidualnego właściciela na spółkę naprawdę się opłaci. Przykład z poprzedniego rozdziału ukazuje, że jeśli podatnikiem jest osoba rozliczająca się według podstawowego progu podatkowego, kwota ulgi właściwie pozostaje ta sama, a zatem zmiana właściciela na komercyjnego nie wydaje się w tym przypadku sensowna.

Kiedy właścicielem nieruchomości jest firma, koszt odsetek jest w odliczany w sposób standardowy – systemem, który przed 2017 rokiem dotyczył wszystkich właścicieli mieszkań. Umożliwia to uwzględnienie strat w powstałych w ciągu roku rozliczeniowego, które spółka może odliczyć od dochodu – czego nie może robić osoba prywatna.

Sprawdźmy, jak będzie wyglądać rozliczenie podatkowe dla naszych klientów, którzy obydwoje rozliczają się według podstawowej stawki podatkowej.

Jak widać, w przypadku naszych klientów założenie firmy LTD i przenoszenie na nią własności mieszkania nie ma racjonalnego uzasadnienia – kwota podatku do zapłacenia pozostaje bez zmian.

Ulga podatkowa za poniesione koszty Property Allowance

Następnie zastanowiliśmy się, czy Romkowi i Paulinie przysługiwałyby jeszcze jakieś inne ulgi, może lepsze do zastosowania w ich sytuacji.

Ulga Property Allowance jest dostępna dla osób indywidualnych wynajmujących nieruchomości jest w wysokości £1,000 rocznie. Przypada ona na osobę̨, a nie na nieruchomość́, więc niezależnie od ilości posiadanych nieruchomości w ciągu roku podatnik dostanie nie więcej niż £1,000 ulgi.

W związku z tym, jeśli roczny dochód z nieruchomości jest niski i nie przekracza kwoty £1,000, wówczas nie podlega on opodatkowaniu, a podatnik nie musi powiadamiać́ o nim urzędu skarbowego (HMRC).

Jest to o tyle wygodne, że jeśli dochód np. z wynajmu garażu lub części ogrodu nie jest wysoki i nie mamy zbyt wielu kosztów do odpisania, wtedy ulga może być́ wyższa od kwoty na naszych rachunkach i bardziej warta zastosowania niż odpis kosztowy.

Jednak w przypadku, gdy wynajem przyniósł straty, warto jest rozliczać się z faktycznie poniesionych kosztów wynajmu i nie używać ulgi Property Allowance.

Wybór między zastosowaniem ulgi Property Allowance a rozliczeniem w oparciu o rachunki za poniesione nakłady jest dostępna w trakcie wypełniania zeznania podatkowego.

Jeżeli, jak to jest w przypadku naszych klientów, nieruchomość ma dwóch właścicieli, wtedy podatnicy dzielą się zyskiem z wynajmu po połowie i każdy z nich może odpisać sobie £1,000 od podatku. Np. jeśli przedmiotem wynajmu jest garaż, który rocznie przynosi przychód w kwocie £1,500, wów czas na każdego ze współwłaścicieli przypada kwota £750. Jako nieprzekraczająca £1,000 nie będzie ona w ogóle opodatkowana.

Trzeba jednak pamiętać, że można wybrać albo zastosowanie ulgi Property Allowance, albo wykorzystać odpis w oparciu o 20% Tax Reducer – nie można jednocześnie korzystać z obu podatkowych ulg.

Podział dochodu z wynajmu, jeśli współwłaścicielami są małżonkowie

Wynajmowana nieruchomość jest wspólną własnością naszych klientów, którzy są w związku małżeńskim. Zgodnie z legislacją, dochód jest wówczas rozliczany na po połowie każdy z współwłaścicieli rozlicza się ze swojej połowy dochodów z nieruchomości.

Można to jednak zmienić i warto o tej możliwości pamiętać. Dokonuje się tego wysyłając do HMRC w ciągu 60 dni od podjęcia takiej decyzji formularz z prośbą o ustanowienie innego sposobu rozliczenia.

Możliwość zmiany proporcji rozliczenia jest przydatna w momencie, kiedy jeden z małżonków zbliża się do kolejnego progu podatkowego – może wtedy poprzez nierówny podział dochodu oddać jego część na rzecz drugiego małżonka, który pozostaje na progu podstawowym. Warto zatem sprawdzać, czy dochody któregoś z wynajmujących małżonków nie zbliżają się do kwoty £50,270, powyżej której następuje przeniesienie podatnika na wyższy próg podatkowy.

W przypadku naszych klientów doradziliśmy właśnie taki manewr, bo Romek był już niebezpiecznie blisko przekroczenia granicznej kwoty.

Ujawnienie dochodów, czyli Tax Disclosure oraz kary za ich niewykazanie na czas

Nasi klienci nie dotrzymali terminu złożenia zeznania podatkowego za wynajem nieruchomości na czas. Co wtedy należy zrobić?

O karach za spóźnienie się z rozliczeniem podatkowym już pisaliśmy; nasz artykuł znajdziesz pod tym linkiem.

Ujmując rzecz skrótowo:

HMRC dzieli kary na różne kategorie w zależności od tego, w jaki sposób doszło do nieścisłości. Ich wymiar jest uzależniony od postępowania podatnika i stanowią one procent potencjalnej utraty dochodów przez urząd podatkowy:

  • celowe i ukrywane błędy – 100% kary;
  • celowe, lecz nieukrywane błędy – 70% kary;
  • każdy inny powód to przynajmniej 30% kary.
Najlepsza linia obrony, aby zapłacić jak najniższą karę, to udowodnienie, że do wykroczenia doszło bez premedytacji ze strony podatnika i że nie chciał on tego faktu ukrywać.

Należy zatem przeprowadzić proces zwany „tax disclosure”. Tak też doradziliśmy naszym klientom.

Tax Disclosure czyli ujawnienie dochodów

Disclosure, czyli ujawnienie dochodów polega na tym, że podatnik informuje urząd o swoim błędzie, udziela HMRC wszelkiej pomocy w obliczeniu nieopłaconego podatku i umożliwia urzędnikom sprawdzenie wszelkiej dokumentacji, jaką posiada. Urzędnik bierze wówczas pod uwagę czas, w jakim otrzymał od nas informacje, charakter i zakres współpracy, jaki został przez podatnika zaoferowany.

Tego rodzaju zachowanie jest jak najbardziej pożądane tak przez urzędnika – gdyż może on rozwiązać sprawę szybko i to bez konieczności zadawania kolejnych pytań – jak również przez nas, doradców podatkowych i księgowych, ponieważ daje to nam możliwość powołania się na odpowiednie punkty prawa podatkowego, aby zredukować wysokość kar.

O Tax Disclosure już na naszym blogu pisaliśmy. Artykuł na ten temat można znaleźć tutaj.

Romek i Paulina opuścili nasze biuro o wiele spokojniejsi, niż kiedy tam przyszli. Pomogliśmy im skutecznie rozwiać ich wątpliwości dotyczące rozliczenia dochodów z wynajmu oraz zaproponowaliśmy wsparcie w kwestii regulacji zaległości wobec HMRC. Jeżeli jesteś w podobnej sytuacji i nie bardzo wiesz co dalej robić – nie czekaj – poszukaj specjalistycznej pomocy!

Teraz Twój ruch, zostań bohaterem!

Myślisz, że ten artykuł przyda się któremuś z Twoich znajomych? Podziel się nim na Facebook

Podziel się na Facebook