Darowizna mieszkania w Polsce a urząd skarbowy w UK- o czym musisz wiedzieć?
Decyzja o przekazaniu nieruchomości w Polsce bliskiej osobie bardzo często ma charakter porządkujący. Dla wielu osób mieszkających od lat w Wielkiej Brytanii jest to naturalny krok- domknięcie spraw w kraju pochodzenia, uporządkowanie majątku, przekazanie mieszkania siostrze, rodzicom czy dorosłym dzieciom. Z perspektywy polskiego prawa cywilnego jest to czynność stosunkowo prosta, jednak w momencie, w którym darczyńca posiada brytyjską rezydencję podatkową, ta sama decyzja zaczyna funkcjonować w szerszym, międzynarodowym kontekście podatkowym.
Brytyjski system podatkowy opiera się na zasadzie globalności. Oznacza to, że rezydent podatkowy UK rozlicza się ze swojej sytuacji majątkowej i dochodowej w skali światowej. Zdarzenie mające miejsce w Polsce- nawet jeśli nie wiąże się z faktycznym przepływem środków pieniężnych- może podlegać analizie w Wielkiej Brytanii.
Darowizna a Capital Gains Tax- brytyjskie podejście do „braku sprzedaży”
Kluczowa różnica pomiędzy systemem polskim a brytyjskim dotyczy sposobu traktowania darowizny. W Polsce w najbliższej rodzinie darowizna może być neutralna podatkowo po spełnieniu określonych warunków formalnych. W Wielkiej Brytanii mechanizm jest inny. Zgodnie z przepisami dotyczącymi Capital Gains Tax przekazanie nieruchomości osobie powiązanej traktowane jest jak zbycie po wartości rynkowej.
Dla celów podatkowych przyjmuje się więc fikcję sprzedaży. Nie ma znaczenia, że darczyńca nie otrzymał zapłaty. Liczy się wartość rynkowa nieruchomości w dniu przekazania. Jeżeli od momentu jej nabycia wartość wzrosła, może powstać zysk kapitałowy podlegający analizie w UK. To właśnie ten moment budzi najwięcej wątpliwości, ponieważ intuicyjnie darowizna nie kojarzy się ze sprzedażą ani z podatkiem od zysków.
Nie oznacza to automatycznie, że w każdej sytuacji powstanie podatek do zapłaty. Istotne znaczenie mają okoliczności nabycia nieruchomości, jej pierwotna cena, moment uzyskania brytyjskiej rezydencji podatkowej oraz dostępne ulgi i kwoty wolne. Jednak samo założenie, że darowizna „nie ma skutków”, jest uproszczeniem, które w relacji z HMRC może prowadzić do nieporozumień.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania- co naprawdę gwarantuje
W relacji Polska–Wielka Brytania obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Często interpretowana jest ona jako gwarancja całkowitego braku podatku w jednym z państw, co nie jest precyzyjne. Jej celem jest przede wszystkim wskazanie, które państwo ma prawo do opodatkowania danego rodzaju dochodu lub zysku.
W przypadku nieruchomości zasadą jest, że państwo jej położenia, czyli Polska, ma pierwszeństwo w opodatkowaniu zysku związanego z jej zbyciem. Jeżeli jednak w Polsce podatek faktycznie nie powstaje- na przykład z uwagi na zwolnienia rodzinne- Wielka Brytania jako państwo rezydencji podatkowej zachowuje prawo do opodatkowania globalnych zysków kapitałowych swojego rezydenta.
Sprawa naszego klienta
Jednym z naszych klientów jest pan Krystian, który kilka lat temu przekazał bratu mieszkanie w Polsce, traktując tę decyzję wyłącznie jako rodzinne uporządkowanie spraw majątkowych. Darowizna została sporządzona notarialnie w Polsce, bez podatku po stronie obdarowanego, więc temat wydawał się zamknięty.
W momencie, gdy analizowaliśmy jego sytuację, okazało się, że w chwili darowizny był już rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii. To oznaczało konieczność spojrzenia na sprawę przez pryzmat Capital Gains Tax i ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień przekazania. Kluczowe było odtworzenie danych z momentu nabycia mieszkania, ustalenie jego wartości historycznej oraz zlecenie przygotowania rzetelnej wyceny na dzień darowizny. Dopiero zestawienie tych elementów pozwoliło jednoznacznie określić, czy powstał zysk kapitałowy i czy istnieje obowiązek rozliczenia go w UK.
Dzięki uporządkowaniu dokumentacji i analizie w oparciu o obowiązujące przepisy, pan Krystian mógł spokojnie zamknąć temat darowizny i kontynuować swoje plany inwestycyjne w Wielkiej Brytanii bez ryzyka, że sprawa wróci przy okazji przyszłej weryfikacji. Ta historia pokazuje, że darowizna nieruchomości nie jest wyłącznie aktem rodzinnym, dla rezydenta UK jest to również zdarzenie podatkowe, które warto przeanalizować zanim stanie się elementem szerszej kontroli majątkowej.
Wycena nieruchomości to nie tylko formalność
W kontekście brytyjskim kluczowe znaczenie ma wartość rynkowa nieruchomości w dniu darowizny. W polskim akcie notarialnym często wskazywana jest kwota deklaratywna, która nie zawsze odzwierciedla realia rynkowe. Dla HMRC istotne jest, czy przyjęta wartość odpowiada rzeczywistym warunkom rynkowym.
Dlatego w praktyce bezpiecznym rozwiązaniem jest sporządzenie profesjonalnej wyceny przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Taki operat stanowi istotny materiał dowodowy w razie pytań ze strony brytyjskiego urzędu. HMRC nie jest formalnie związane polską dokumentacją, ale rzetelna wycena wzmacnia pozycję podatnika i potwierdza, że przyjęta wartość nie została ustalona arbitralnie.
Wycena sporządzona retrospektywnie, o ile opiera się na danych rynkowych z danego okresu, również może spełniać swoją funkcję. W relacji z HMRC kluczowa jest staranność i spójność dokumentacji.
Darowizna a Inheritance Tax- konsekwencje długoterminowe
Darowizna nieruchomości przez rezydenta UK ma znaczenie nie tylko w kontekście Capital Gains Tax, lecz także podatku od spadków. W brytyjskim systemie przekazanie majątku za życia jest klasyfikowane jako Potentially Exempt Transfer. Oznacza to, że darowizna zostaje całkowicie wyłączona z masy spadkowej dopiero po upływie siedmiu lat od jej dokonania.
Jeżeli darczyńca umrze przed upływem tego okresu, wartość przekazanej nieruchomości może zostać uwzględniona przy obliczaniu podatku od spadków. Dla osób posiadających majątek w więcej niż jednym państwie jest to element planowania sukcesyjnego, którego nie można pomijać. Reguła siedmiu lat nie jest technicznym detalem, lecz istotnym narzędziem długoterminowej strategii majątkowej.
Dlaczego warto analizować darowiznę przed jej dokonaniem
W praktyce największe problemy nie wynikają z samej darowizny, lecz z jej braku analizy w momencie podejmowania decyzji. Po kilku latach, przy zmianie sytuacji życiowej, sprzedaży innego majątku czy planowaniu większej inwestycji w UK, historia majątkowa zaczyna być analizowana całościowo. Wtedy darowizna nieruchomości w Polsce przestaje być zdarzeniem sprzed lat, a staje się elementem globalnego obrazu finansowego.
Świadome podejście polega na tym, aby przed podpisaniem aktu notarialnego ustalić, jakie skutki może wywołać ta decyzja w systemie brytyjskim. Analiza momentu nabycia, wartości rynkowej, statusu rezydencji oraz potencjalnych ulg pozwala uporządkować sytuację w sposób przewidywalny.
Darowizna nieruchomości w Polsce przez rezydenta podatkowego UK nie jest działaniem ryzykownym sama w sobie. Staje się problematyczna dopiero wtedy, gdy traktowana jest wyłącznie jako czynność lokalna, bez uwzględnienia jej międzynarodowego kontekstu. W relacji z HMRC spójność dokumentacji i świadomość mechanizmów Capital Gains Tax oraz Inheritance Tax mają znaczenie fundamentalne. To one decydują o tym, czy decyzja majątkowa będzie zamkniętym rozdziałem, czy punktem wyjścia do późniejszych wyjaśnień.
